調査 × 分析 × 戦略構築で、持続的な来館と売上向上を支援します
株式会社NMR流通総研のショッピングセンターマーケティングが選ばれる理由
ショッピングセンターマーケティングの選ばれる理由①外部・内部の「両面」からマーケットを徹底分析できる調査力
当社はオープンデータを活用したマーケット概要調査に加え、
来館者実態調査・Webリサーチ・競合観察調査など、
外部環境（消費者・商圏・競合）＋内部環境（来館者実態・テナント経営実態・オーナー意向）を
総合的に把握できる調査体系を確立しています。
「外」だけでも「内」だけでもなく、複数の視点を掛け合わせることで｢真の課題｣と｢本当のチャンス｣を特定できます。
【得られるメリット】
見えていない伸びしろを発見できる（商圏の潜在需要、未獲得セグメントなど）
短期と中長期の両方で効く施策がつくれる
意思決定の根拠が明確になるため社内合意が取りやすい
ショッピングセンターマーケティングの選ばれる理由②開発・リニューアル・MD 改革まで一気通貫で戦略構築
調査で終わらず、
・商圏エリア戦略
・ターゲット戦略
・MD（テナントミックス）戦略
・ハード・施設戦略
・プロモーション戦略
・内部活動戦略
など、SC開発・リニューアルに必要な全要素を統合した開発構想の構築を行います。
戦略立案と現場施策の橋渡しができるため、机上の理論ではなく「実行されて成果につながる戦略」をつくれる点が強みです。
【得られるメリット】
リニューアルの方向性が明確になり、投資判断がしやすくなる
テナントミックス改善やフロア構成の最適化が進みやすくなる
戦略と施策がつながるため、結果として売上・来館者数の改善速度が上がる
ショッピングセンターマーケティングの選ばれる理由③顧客獲得・維持のための深層ニーズまで把握する調査設計
Web調査やグループインタビューを組み合わせ
来館者だけでなく非来館者のニーズ・価値観まで把握します。
買い物行動の背景には、
「ライフスタイル」「価値観」「行動心理」が必ず存在します。
当社はそれらを定性・定量の両側面から捉えることで、
顧客維持・囲い込み・新規獲得を最短距離で実現する施策設計が可能です。
【得られるメリット】
｢なぜ来ないのか｣｢なぜ選ばれるのか｣が分かり、施策がブレない
競合施設との差別化ポイントが明確になる
顧客満足度の向上やロイヤリティ向上につながる施策を構築できる
ショッピングセンターマーケティング実施の流れ
商圏データの収集（オープンデータ中心）
人口動態、世帯構成、所得、高齢化率、商圏ポテンシャルを整理。
商環境の現地観察調査
生活導線、集客ポイント、周辺商業集積の構造を目視で把握。
競合施設の調査
カテゴリ構成、MD、来店客層、強み・弱みを整理。
生活者の価値観・志向性の把握（Web調査）
ライフスタイルの変化、購買行動、来店要因・不来店要因を抽出。
外部から見た「市場のチャンスと脅威」を可視化
商圏の実勢把握
想定商圏と実質利用商圏に差がないか検証。
来館者データの分析
構成比、推移、滞在時間、利用頻度、評価・要望を把握。
アンケート等による顧客実態の抽出
満足度、課題認識、改善期待を明確化。
オーナー・運営側ヒアリング
経営意向、制約条件、投資意向、過去の施策の振り返り。
テナント経営状況の整理
売上動向、撤退理由、課題、テナントニーズを把握。
内部から見た「強み・弱み」「阻害要因」を検出
外部環境 と 内部環境を突き合わせて分析
市場は伸びているがMDが時代に合わない、競合は強いが顧客満足が高いなど等。
ビジネスチャンスと脅威の明確化
機会領域、重点エリア、リスクを整理。
施設のポジショニング再定義
「誰に」「何を提供する施設なのか」を再構築。
開発・リニューアル方向性を設定
現実的な投資規模・時間軸・内部能力も踏まえて方向性を策定。
｢今やるべきこと｣と｢中長期で目指す姿｣を定める
基本コンセプトの策定
施設の存在価値・ブランド価値を明文化。
商圏エリア戦略 ・ ターゲット戦略
どのエリア・どの顧客を取りにいくかを決める。
MD（テナントミックス）戦略
強化すべきカテゴリ、新規誘致、撤退区画の方針づけ。
ハード・施設戦略
動線、ゾーニング、共用部改善、レイアウト刷新。
営業・プロモーション戦略
集客施策、再来店促進、デジタル活用。
内部活動戦略
運営体制、テナントサポート、データ活用のルール策定。
紙の戦略で終わらない、｢実行可能な構想書｣を作成
即時改善できる課題の優先順位付け
動線改善、表示改善、SNS・LINE活用強化など。
顧客接点の強化施策の設計
イベント、販促、再来店施策、回遊促進。
テナント支援施策の実行
売上向上の実行支援、店長会の改善など。
効果測定と次アクション提示
「改善スピード」が成果を左右するため短期PDCAを回す。
すぐに成果を出し、プロジェクト全体の推進力を確保
長期視点での施設バリュー向上計画の策定
ブランド価値向上、立地特性に応じた長期投資計画。
運営体制の仕組み化支援
データ活用の仕組み、定例分析、テナントサポートプロセス。
定期調査の実施
マーケット定点観測、顧客満足度調査、競合動向チェック。
次期リニューアル構想への布石
継続的に施設価値を高め、来館者数・売上の安定成長につなげる。
単発の改善ではなく、｢施設の持続的成長｣を実現
（ショッピングセンターマーケティング）事例紹介
大阪府大阪都心部・百貨店様のご依頼事項
概要
大阪都心部百貨店の上層フロアに3フロア、新たに造設し、飲食ゾーンの開発計画が立てられ、マーケティング活動を通じて、飲食施設としての開発の方向性、コンセプト、フロア･ゾーンごとのコンセプトなどを提案。
クライアント企業プロフィール
| 事業内容 | ショッピングセンターの開発、運営管理･不動産の賃貸借、売買とその仲介等 |
|---|---|
| 資本金 | 2,140百万円 |
| 従業員数 | 約350名 |
| 事業所構成 | 全国10ヶ所/海外2ヶ所 |
クライアントからの相談
大阪都心部百貨店が増床リニューアル計画があり、その計画の中には、新たに上層フロア3層を造設し、そこに飲食ゾーンの開発を計画。
立地特性、周辺の環境面、当社の強み等を加味した開発の方向性として、施設コンセプト、フロア･ゾーンコンセプトを構築したうえで、導入テナントの洗い出しをしたい。
そのマーケティング活動の支援をしてほしい。
当社の取り組み
・当該百貨店周辺流動者、および百貨店来店客へのアンケート調査
・周辺環境観察調査
・飲食施設の開発の方向性提案
・戦略ターゲット提案
・施設コンセプト、ゾーンコンセプト提案
・誘致候補テナント提案 など
生み出した成果
・今までにはない、新たな飲食施設の創造
・飲食店約35店舗による年商約50億円の達成
・学生から主婦、ビジネスパーソン、富裕層などのターゲットごとのライフシーンにあった施設利用シーンの提供の実現 など
【マーケティング活動のポイント】
今まで存在しない、新たな施設の開発を実現。
今までなかった飲食施設の仮説を設定し、それをマーケティング活動を通じて検証しながら、新たなニーズなどの洗い出しを進めることで実現。
このマーケティング活動は、飲食施設を最適なカタチで市場に適合するものを生み出す活動として効果的な活動となりました。
岐阜県・駅前再開発事業のご依頼事項
中部地方都市行政が、JR駅前再開発事業を推進。
その中で、商業施設開発が計画され、マーケティング活動を通じて、基本構想を提案。
クライアントからの相談
JR駅前再開発事業で、開発する商業施設の基本構想と、適正な商業施設規模、適正な駐車台数等を提案してほしい。
当社の取り組み
□マーケット概要調査
・当地区周辺も含めた現況の市場特性の把握(広域商圏における多治見市の商業の位置づけ及び市内
の商業の動向等により当地区の商業機能の位置づけ等を把握)。
・消費者流動等をはじめとした市場ボリュームと成長性を把握。
・商業環境及び競合施設分布、施設概要等の把握(大型店の出店動向含む)。
・多治見市あるいは当地区に関連して実施された消費動向調査、来外者調査及び各種アンケート調査
等の既存調査データ簡易分析による商業特性の把握。
□現地フィールド調査
・自然環境(河川、路線、道路、その他地理的環境要因等)の現地踏査による環境特性把握。
・地域居住者の買物行動等に関する現地簡易ヒアリング
□競合施設観察調査
・競合施設内観察調査による施設の定性的特性把握。
□Ｗｅｂ調査
・普段の買物行動実態の把握
・競合施設の支持実態の把握(衣食住、平日･休日別)
・多治見駅前施設に対する要望･利用意向等
生み出した成果
・商圏設定と商業床需要予測
・商業需要予測及び地区周辺賃料事例等から当地区概算賃料想定について検証
・最近の一般的な消費特性並びに多治見市の特性を踏まえつつ、上記の各種調査結果(マーケティングデ ータ)を踏まえ、当地区に今後求められる商業施設の業種構成やテーマ等開発の視点、方向性及び基本コンセプト等を提案
・類似都市の駅前再開発等ビルの事例について比較検討
・イメージテナント候補への意向打診、導入可能性の検討
・イメージテナント想定、テナントの意向把握と出店条件等、当地区への出店の可能性について調整
大阪府都心部商業施設リニューアル構想構築のご依頼事項
開業から28年が経過し、その間に 消費者の価値観変化・ライフスタイルの多様化・競合SCの増加 により、従来の「立地依存型」「店舗集積依存型」の運営スタイルに限界が生じていた。
クライアント企業プロフィール
| 事業内容 | 鉄道事業 開発関連及び付帯事業 開発事業、流通事業、土地建物賃貸事業 |
|---|---|
| 資本金 | 730億円 |
| 従業員数 | 約2,700名 |
クライアントからの相談事項
・消費者動向を改めて把握したい
若者からファミリーまで、現在のコアターゲットが誰なのか再確認したい。
・大阪ミナミエリア内での競合との差別化ポイントを明確化したい
主要競合施設、心斎橋、堀江エリア等との差別性の再設定。
・大阪都心部（梅田・心斎橋・天王寺等）との競争優位性を見出したい
・SCとしての今後の方向性（基本コンセプト）を再構築したい
「立地依存型」から脱却し、高感度・情報発信型への変革を模索。
・テナントミックス（MD）と環境整備（ハード）面の改善方向性を明確化したい
当社の取り組み
STEP１：マクロ仮説構築のための調査
●来街者プレヒアリング調査
・来街目的、利用動線、施設イメージ、利用理由を把握
・SC評価のギャップ（期待値 vs 利用後評価）を抽出
●Webリサーチ
・広域からの潜在顧客のイメージ・利用実態を定量把握
・都市間競争（梅田・心斎橋・天王寺など）との比較評価
目的：なんばCITYの“現実”のポジションと、今後の方向性仮説の設定
STEP２：深耕ヒアリング調査
●プレリサーチ結果の深掘り
・ターゲット候補層のライフスタイル／価値観を特定
・方向性仮説（高感度20〜30代女性中心）を検証
●コンセプト構築ワーク
最終的なSC再構築に必要な以下を具体化
・基本コンセプト案
・戦略ターゲット案
・フロア別／業種別コンセプト案
・フロア別機能ミックス案
・駅利用者を吸引するサービス機能案
・館内快適性向上案（環境整備・動線改善）
生み出した成果
【成果】
・自施設の本当の現在地が明確になった
・狙うべきターゲット像が明確になり、打つべき施策が絞り込まれた
・SCとしての理想の姿＝コンセプトが明確になり、ブランド価値が再構築された
・MD（テナントミックス）改善の優先領域が明確になり、誘致の方向性が定まった
・ハード（施設環境）の改善ポイントが明確化され、回遊性と滞在時間が向上
・リスクの少ないリニューアル戦略のロードマップが構築できた
ショッピングセンターマーケティングよくある質問
どのタイミングでマーケティング調査を実施するのが最適ですか？
できるだけ早期（構想段階）での調査が最適です。
SC開発・リニューアルは、方向性を誤ると取り返しのつかないケースがあります。
そのため、「コンセプトを固める前の段階」でマーケット調査を行うことが重要です。
特に、
商圏の変化
競合の成長
顧客ニーズの変化
館内テナントの課題
来館目的の変化
などは、過去の感覚では判断できません。
当社では、構想段階から調査設計に入ることで、
根拠のある方向性を早期に確立できる点がクライアントに好評です。
調査を実施すると、どの程度まで具体的な提案が得られますか？
コンセプト・ターゲット・MD・ハード改善まで一気通貫で提案します。
マーケティング調査で終わりではなく、
以下のように戦略 ⇒ 施策 ⇒ 実行サポートまで行います。
・商圏エリア戦略
・ターゲット戦略
・マーケティングコンセプト
・MD（テナントミックス）戦略
・ハード改善（動線・ゾーニングなど）
・プロモーション・営業施策
・内部活動の改善 など
調査データをもとに、
「何をやるべきか」「何をやらないべきか」が明確な計画をご提示します。
データを集めても、最終的にどのようにリニューアルに反映されるのですか？
データ → 課題整理 → 戦略化 → テナント・ハード・販促まで落とし込みます。
当社が行うのは、単なるデータ提示ではなく、
再構築のストーリーを描くプロセスです。
データを
①現状把握 → ②課題整理 → ③ターゲット再定義 → ④コンセプト設定 → ⑤MD・ハード計画 → ⑥プロモーション施策
という流れで一貫して整理します。
そのため、調査結果がそのまま施設のリニューアル企画書に反映される形式となります。
「データをどう使うのか分からない」という心配は不要です。
調査期間はどれくらいかかりますか？費用はどの程度ですか？
調査ボリュームによりますが、通常は約3〜4ヶ月が一般的です。
マーケット概要調査：約3〜4週間
来館者調査（アンケート・カウント）：約3〜6週間
Web調査・深耕調査：約4週間
コンセプト・方向性の設計：約3〜4週間
標準的には 3〜4ヶ月程度で戦略案まで到達します。
費用については、
・調査項目の数
・調査対象エリア
・施設規模
・深耕調査の有無
・会うプット出力する戦略の範囲 など
によって変動します。
まずは「やりたいこと」「困っていること」をお聞かせいただければ、最適なプランをご提案します。
ご相談・お問い合わせはこちら
営業時間 平日9:00～17:30 (土日祝定休)
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